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Leilão de imóveis por preço baixo tem riscos. Veja os direitos do devedor

Um anúncio na internet mostra o que parece ser o imóvel dos sonhos. Bem localizado, amplo e ofertado por metade do valor de mercado. Ao ligar para o anunciante, o interessado descobre que não é uma imobiliária, mas uma assessoria especializada em leilões – modalidade cada vez mais presente no segmento imobiliário.

A atendente informa, então, que o imóvel tem um preço atrativo porque será leiloado e retomado de alguém que não pagou as contas. Por telefone, ela diz que não é preciso se preocupar com a parte jurídica do negócio, mas existe um “porém”. O imóvel está ocupado e o possível comprador não pode visitá-lo antes de fechar o negócio. Alguém ainda mora lá e, talvez, brigue na justiça para não sair.

“Não é por acaso que os imóveis vendidos em leilão valem bem menos que o preço de mercado. Todos os riscos estão embutidos no baixo preço”, explica André Junqueira, advogado especializado em direito imobiliário. Estes riscos podem variar de problemas com a documentação até dívidas não pagas, que podem ser repassadas para o novo proprietário.

1 a cada 20 imóveis torna-se viável
Investidor há 18 anos e especializado em leilões de imóveis, Carlos Alberto Pereira conta que a cada 20 imóveis ofertados em leilão, apenas um torna-se viável para arrematar, devido aos problemas que surgem na análise da documentação e demais riscos do negócio. “Não dá para se aventurar com leilão sem antes conhecer o mercado. Por isso, é mais fácil para o investidor do que para quem procura a casa própria”, defende.

Pereira calcula já ter arrematado cerca de 300 imóveis para investimento e em torno de 1 mil para clientes. Ele diz que é possível obter lucro na revenda entre 50% e 100% sobre o valor investido. Mas pondera que esse mercado ficou mais concorrido a partir de 2012, com mais pessoas disputando lances, o que eleva um pouco o valor final de compra.

Inadimplência maior estimula leilões
Um imóvel pode ir a leilão por atraso de mais de três meses nas parcelas do financiamento imobiliário. O prazo para o devedor resolver o atraso das parcelas com o banco após a notificação no cartório é de três meses se ele for financiado pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e de 15 dias pelo SFI (Sistema Financeiro Imobiliário). Passado esse prazo, o imóvel vira propriedade do banco e segue para leilão extrajudicial.

Também existe outra modalidade de leilão, por via judicial. Ele geralmente decorre de ações movidas por condomínios, por falta de pagamento das mensalidades, ou por prefeituras, pela inadimplência com o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).

Na Caixa Econômica Federal, que controla cerca de 70% do crédito imobiliário do país, o número de compradores que perderam o imóvel saltou 53% no ano passado, mostrou em junho uma reportagem do G1. Em 2015, 13.137 unidades foram ofertadas em leilão extrajudicial por inadimplência, contra 8.541 nos 12 meses anteriores. Desde 2010, esse aumento foi de 93%.

Acompanhando esse aumento, os leilões judiciais de imóveis também aceleraram com as ações por falta de pagamento dos condomínios, graças ao novo Código de Processo Civil (CPC), que entrou em vigor em março, segundo Junqueira. Elas aumentaram cerca de 50% em seu escritório desde a vigência a lei, conta. Antes levava-se anos para resolver o problema com condomínios na justiça. Agora, com uma parcela em atraso e se o devedor não pagar em 72 horas após ser notificado, o condomínio já pode penhorar o imóvel em 10 dias.

Tanto no leilão judicial (condomínios e prefeituras) quanto no extrajudicial (geralmente bancos), o processo demora. O comprador corre o risco de levar meses e até anos para conseguir entrar no imóvel que adquiriu.

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